Los términos clave del mercado de la vivienda en España —compra, hipotecas, alquiler e impuestos— explicados de forma clara y neutral. Cada definición enlaza, cuando existe, con los datos y herramientas de InmoStats relacionados.
Arras
Las arras son la señal que el comprador entrega al vendedor al firmar un contrato previo a la compraventa, normalmente entre el 5% y el 10% del precio. Las más habituales son las arras penitenciales (artículo 1454 del Código Civil), que permiten desistir del acuerdo: si se echa atrás el comprador, pierde la señal; si lo hace el vendedor, debe devolverla duplicada. Existen también arras confirmatorias y penales, con efectos jurídicos distintos, por lo que conviene que el contrato especifique de qué tipo son. El contrato de arras fija además el precio, el plazo para escriturar y el reparto de gastos.
Cédula de habitabilidad
La cédula de habitabilidad es el documento administrativo que acredita que una vivienda cumple los requisitos mínimos de habitabilidad: superficie útil, altura, ventilación, iluminación y equipamiento básico. Es una competencia autonómica: algunas comunidades la exigen para vender o alquilar una vivienda y para dar de alta los suministros de agua, luz y gas, mientras que otras la han sustituido por la licencia de primera ocupación u otros títulos equivalentes. Suele tener una vigencia limitada (en torno a 15 años, según la comunidad), transcurrida la cual debe renovarse mediante un certificado firmado por un técnico competente.
Euríbor
El euríbor (Euro Interbank Offered Rate) es el tipo de interés medio al que los grandes bancos de la zona euro se prestan dinero entre sí. Lo administra el European Money Markets Institute y se publica a varios plazos; el más relevante en España es el euríbor a 12 meses, la referencia de la gran mayoría de hipotecas variables. La media mensual del índice determina la revisión de la cuota: cuando el euríbor sube, las hipotecas variables se encarecen en su siguiente revisión, y cuando baja, se abaratan. Su evolución también condiciona las ofertas de hipotecas a tipo fijo y mixto.
La Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, define como gran tenedor a la persona física o jurídica titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o de una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial, excluyendo en ambos casos garajes y trasteros. En las zonas de mercado residencial tensionado, la declaración puede rebajar ese umbral a cinco o más inmuebles ubicados en la zona, si la comunidad autónoma lo motiva. La condición de gran tenedor tiene consecuencias prácticas: en zona tensionada, la renta de sus nuevos contratos de alquiler queda topada por el índice de referencia (art. 17.7 LAU).
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es el tributo municipal que grava cada año la propiedad de un inmueble. La base imponible es el valor catastral —no el valor de mercado— y el tipo de gravamen lo fija cada ayuntamiento dentro de los márgenes de la Ley de Haciendas Locales: para los inmuebles urbanos, con carácter general entre el 0,4% y el 1,1%. Está obligado a pagarlo quien sea propietario a 1 de enero del ejercicio; en una compraventa es habitual pactar el prorrateo del recibo entre vendedor y comprador en proporción al tiempo de titularidad de cada uno.
IPV (Índice de Precios de Vivienda)
El Índice de Precios de Vivienda (IPV) es la estadística oficial del INE que mide la evolución trimestral de los precios de compraventa de la vivienda libre, tanto nueva como de segunda mano. Se elabora a partir de los precios realmente escriturados ante notario —no de precios de oferta de los portales— y se publica como índice con base 2025, de modo que compara cada trimestre con el nivel medio de precios de ese año. Es el indicador de referencia para saber si la vivienda se encarece o se abarata en España, con desglose por comunidades autónomas y por tipo de vivienda.
IPVA (Índice de Precios de la Vivienda en Alquiler)
El Índice de Precios de la Vivienda en Alquiler (IPVA) es la estadística del INE que mide la evolución de los precios del alquiler de vivienda habitual. Se construye a partir de datos administrativos de origen fiscal —la información que los arrendadores declaran a la Agencia Tributaria—, no de los precios de oferta publicados en portales, por lo que refleja las rentas realmente pagadas por el parque de viviendas alquiladas. Se publica con desagregación territorial, lo que permite comparar la evolución del alquiler entre provincias y municipios y complementa a los indicadores de precios de oferta, que suelen mostrar niveles más altos.
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP) grava la compraventa de vivienda usada. Es un impuesto cedido a las comunidades autónomas, que fijan sus tipos: con carácter orientativo, el tipo general se sitúa entre el 6% y el 10% —con tramos superiores en algunas comunidades—, y la mayoría aplican tipos reducidos a jóvenes, familias numerosas o vivienda protegida. La base imponible es, como regla general, el mayor entre el precio pactado y el valor de referencia de Catastro. Lo paga el comprador tras la firma de la escritura, en el plazo que fija cada comunidad.
La compra de vivienda nueva (la primera entrega que realiza el promotor) no tributa por ITP sino por IVA: el tipo general es el 10% del precio, y se reduce al 4% en las viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública. Además del IVA, el comprador paga el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuyo tipo fija cada comunidad autónoma, orientativamente entre el 0,5% y el 1,5%. En Canarias se aplica el IGIC en lugar del IVA, con tipos propios. La regla práctica: vivienda nueva, IVA más AJD; vivienda usada, ITP.
LTV y financiación del 80%
El LTV (loan to value) es el porcentaje que representa el importe del préstamo hipotecario sobre el valor de la vivienda; en la práctica bancaria se toma el menor entre el precio de compra y el valor de tasación. La práctica general en España es financiar hasta el 80%, de modo que el comprador debe aportar ahorrado el 20% restante más los gastos e impuestos de la operación, que suponen aproximadamente entre un 10% y un 12% adicional según la comunidad. Algunos perfiles o viviendas procedentes de la propia entidad pueden alcanzar financiaciones superiores, normalmente con condiciones más exigentes.
La nota simple es el documento informativo que expide el Registro de la Propiedad con la situación jurídica de un inmueble: quién es su titular, la descripción de la finca (superficie, linderos, referencia catastral) y, sobre todo, las cargas que pesan sobre ella, como hipotecas, embargos, servidumbres o afecciones fiscales. Solicitarla antes de firmar unas arras o una compraventa es esencial para comprobar que quien vende es realmente el propietario y que la vivienda está libre de cargas. Puede pedirse online a través del Colegio de Registradores por unos 10 euros y suele emitirse en horas.
Plusvalía municipal (IIVTNU)
La plusvalía municipal —formalmente, Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)— grava el aumento de valor del suelo cuando se transmite un inmueble. En una compraventa la paga el vendedor; en herencias y donaciones, quien recibe el bien. Tras la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021 y la reforma posterior, existen dos métodos de cálculo: el objetivo, por coeficientes sobre el valor catastral del suelo, y el real, basado en la ganancia efectivamente obtenida; el contribuyente puede optar por el más favorable. Si la transmisión no genera ganancia, no hay que pagar el impuesto, aunque puede exigirse acreditarlo.
Ratio de esfuerzo
El ratio o tasa de esfuerzo mide qué parte de los ingresos netos de un hogar se destina a pagar la vivienda, ya sea la cuota de la hipoteca o la renta del alquiler. El criterio prudencial más extendido, y el que aplican las entidades al estudiar una hipoteca, es que ese esfuerzo no supere el 30-35% de los ingresos netos mensuales, computando también otras deudas vigentes. Un esfuerzo superior aumenta el riesgo de impago ante subidas de tipos o caídas de ingresos. El Banco de España y otros organismos lo utilizan como indicador de accesibilidad a la vivienda.
El Sistema Estatal de Referencia de Precios del Alquiler de Vivienda (SERPAVI) es la herramienta del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana que ofrece, para cada vivienda según su ubicación y características, un rango de precios de alquiler de referencia elaborado con datos de origen fiscal. En las zonas de mercado residencial tensionado actúa como índice de contención de rentas: cuando el arrendador es gran tenedor, o cuando la vivienda no ha estado alquilada en los últimos cinco años, la renta del nuevo contrato no puede superar el límite máximo del rango que resulte aplicable (art. 17.7 LAU).
Es el sistema de amortización utilizado en la práctica totalidad de las hipotecas en España. La cuota mensual se mantiene constante mientras no cambie el tipo de interés: al principio, la mayor parte de la cuota corresponde a intereses y solo una pequeña parte amortiza capital; con el paso de los años la proporción se invierte y cada cuota reduce más deuda. Por eso, amortizar anticipadamente en los primeros años ahorra más intereses. En las hipotecas variables, la cuota se recalcula en cada revisión según el euríbor, manteniéndose constante entre revisiones.
La tasación es la valoración oficial de un inmueble realizada por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España, conforme a la Orden ECO/805/2003. Es imprescindible para constituir una hipoteca: la entidad la utiliza para determinar cuánto puede prestar, habitualmente hasta el 80% del menor entre el valor de tasación y el precio de compra. El cliente puede aportar su propia tasación —tienen una validez de seis meses— y el banco está obligado a aceptarla si está homologada y vigente. Su coste suele situarse entre 300 y 500 euros, según el tipo y tamaño del inmueble.
TIN y TAE
El TIN (Tipo de Interés Nominal) es el porcentaje que la entidad cobra por prestar el dinero, sin incluir comisiones ni otros gastos. La TAE (Tasa Anual Equivalente) incorpora, además del TIN, las comisiones y la frecuencia de los pagos, por lo que refleja mejor el coste efectivo anual del préstamo. Dos hipotecas con el mismo TIN pueden tener TAE muy distintas si una exige más comisiones o productos vinculados, como seguros. Para comparar ofertas de forma homogénea, la referencia correcta es la TAE, que las entidades están obligadas a incluir en su publicidad y en la ficha de la oferta.
Figura creada por la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda: un ámbito, normalmente un municipio, donde la comunidad autónoma acredita que el coste de la vivienda resulta desproporcionado respecto a los ingresos de los hogares o que los precios han subido muy por encima del IPC. La declaración se publica en el BOE y tiene una vigencia de tres años, prorrogable. Sus efectos principales sobre el alquiler son el tope de renta en los nuevos contratos (arts. 17.6 y 17.7 de la LAU) y la prórroga extraordinaria de hasta tres años que puede solicitar el inquilino (art. 10.2 LAU).
Este glosario tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento legal ni fiscal. Los tipos impositivos y requisitos citados son orientativos y varían por comunidad autónoma; consulta siempre la normativa vigente de tu comunidad o a un profesional. Para conocer cómo elaboramos nuestros indicadores, visita la metodología.